台灣房市奄奄一息，連商辦市場也不妙。央行連五升，升息三碼，重創商辦投報效益，恐釀資金出走潮？
本週二（11日）2023年第一季景氣發布會上，全球最大商仲世邦魏理仕（CBRE）中國華東區與台灣董事總經理朱幸兒突然躍上台，語重心長地說，「我要向政府喊話，其實台灣人才優秀，各個條件都不差，（招商引資）機會非常多，應該要從上到下，從政府開始，積極來招商引資。」
積極與消極？兩岸招商引資兩樣情
朱幸兒有感而發說，因她剛自上海返台，肩負台灣與中國華東市場近3個月來，她親眼目睹兩岸在面對景氣下滑、市場急凍時，一邊是由上到下全民積極招商；一邊卻是消極以對，甚至失去動力；兩邊截然不同，極大的反差。
其實朱幸兒2月剛走馬上任中國華東區董事總經理，除了台灣市場，也負責上海、南京、蘇州、杭州市場。中國華東區是全球商仲競爭激烈的一級戰區，更是占CBRE中國營收四成，獲利六成的關鍵市場。
一直以來，能坐上CBRE中國華東區董事總經理掌門大位的都是老外。今年初卻破紀錄從台灣升任，朱幸兒堪稱CBRE中國華東區史上第一位華人掌門人。
圖／CBRE台灣與中國華東區董事總經理朱幸兒。林鳳琪攝
升任近三個月來，她觀察，儘管兩岸在經濟與房地產都一樣面臨很大的壓力以及挑戰；但是在中國，幾乎是從上到下，從政府到企業，每一個人都卯足全力，積極為自己的企業、城市、國家在努力。
她舉上海市政府為例，一個政策下來，從市長到委員，甚至小至一個區的區長，都親自帶頭招商引資，發展各區重要產業。她最近就接獲一個區政府的委託，要去拜訪香港恒隆地產，希望恆隆地產能再回該區投資。
反觀台灣在招商引資的條件，不論是環境或人才，各方面都不輸任何一個地區、城市或國家，卻少了「動力」。
「我覺得應該是要從上到下，我們應該從政府開始，大家一定要一起努力。」
朱幸兒的擔憂其來有自，今年以來，台灣房市不僅住宅市場全面熄火，就連商辦市場都岌岌可危。
圖／台北市中心商辦空置率分析。CBRE提供
升息加速不動產市場熄火
據世邦魏理仕研究部統計，2023年第一季全台大型不動產交易，土地及商用不動產成交金額合計近新台幣367億元，較上年同期減少57% ，創下自2017年第三季以來單季最低成交量。進一步觀察台灣商用不動產市場，第一季成交額僅新台幣181億，年減54%，其中辦公室投資大幅衰退72%。
土地市場今年第一季總成交額為新台幣186億元，較去年同期減少59%。隨著預售屋去化速度放緩、銀行土建融利率上升，建商購地動能同步減弱，第一季建商購買土地金額僅達新台幣113億元，年減67%。
尤其為平抑國內通膨預期心理，央行於3月底召開第一季理監事會議，會中決議升息半碼，已是去年以來連五次升息，不但重挫投資意願，更對不動產市場投下變數，堪稱壓倒房市最後致命一擊。
世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學分析，央行連五升，年增三碼，「保險業投資商用不動產需達到的最低年化收益率，由2.095% 升至目前的2.845%，」「在租金等所有條件不變之下，相當於資產價值打七三折！」未來壽險業購買國內投資用不動產的困難度增加，商辦投資主力買氣熄火。
圖／台北市中心商辦空置率。CBRE提供
商辦投報轉負，恐爆資金出走潮？
加上景氣走弱預期，國內外企業對於資本支出的態度更趨謹慎保守，在在衝擊商辦市場租賃，甚至連部份自用型買方也暫緩置產計畫。
最大的隱憂是，商辦市場熄火，恐釀壽險業資金出走潮。
商辦投資主力來自壽險業，接連升息後，主管機關要求壽險業投資不動產，最低年化報酬率需達2.845%，但台灣多數商辦物件，租金投報率僅約2.5%。意即，壽險業在台灣想投資商辦，除非自用需求，以2.5%投報率很難通過主管機關核准。
朱幸兒透露，「其實去年底，我們就接到很多客戶諮詢國外商辦投資，」壽險業鎖定目標，包括投報率超過3%的日本東京，越南胡志明市近4%；已開發國家新加坡與英國倫敦商辦投報率都超過4%至4.5%，更是壽險資金尋求穩定收益的避風港。
升息衝擊下，壽險業資金被迫尋找「出海口」，預料，各業者經過董事會、金管會與投審會審查通過後，最快今年第三季恐爆發一波資金出走潮。
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