我見我思－房屋實坪制需擔心「路徑依賴」

王春木桃園市地政士公會理事長、國立大學不動產與城鄉發展學系博士生

 

政府與社會近來熱烈的討論實坪制的措施，因為房價太高，消費者買到的房子，有很大一部分是社區公共設施，若不計價或不登記，房價就會比較低了？如果天真的這樣想，那就太小看建商的數學了。1公斤的鐵塊跟1公斤的棉花，哪一個比較重？答錯的人多半是單位混淆，同樣是1公斤，卻因為物體型態、密度的不同，讓人產生鐵比較重的錯覺，實坪制與虛坪制如果放在同樣標準中，換湯不換藥價格是一樣。

 

台灣40、50年代的建物多是透天厝、且不值錢，在登記上連權狀都沒有，只是一張建物附表黏貼在土地權狀上，後來建物也發給權狀，但只有登記主建物登記，陽台與樓梯間並沒有納入登記。經濟發展讓房價上漲後，建商不好意思漲價，於是換個方式「巧立名目」，把陽台與樓梯間拿來登記，以單價來計算，雖然總價上漲，單價卻不變，在房價在大漲的時候，房屋今天買、明天賣，有賺錢就好，誰管登記什麼呢？

 

於是漸漸建商將建築師能夠畫上去的平面圖名稱，通通拿來登記坪數，然後賣給民眾，房屋買賣坪數包含虛坪交易（公設比約是25％左右），就慢慢變成今日的習慣。而因為坪數是房屋的重要出售條件之一，早期未登記陽台與樓梯間的建築物（公設比約是5％左右），政府也開放民眾可以來申請補登記，但2003年發生新北市蘆洲大囍市社區火災，檢討之後主要原因就是「逃生梯不夠」、「巷道狹窄」，於是政府強制規定自2005年8樓以上建築物要有雙安全梯，所以現在處處看到房屋公設比都是33％以上，但實質上台灣各時期的建築物，公設比率是不一致的。

 

筆者關心的是以實坪登記房屋坪數後，會不會造成市場交易紊亂？依照「路徑依賴」（Path dependence）的理論，在特定條件下，人們的決策選擇，往往受制於其過去的決策，即便過去的情境可能已經過時，但仍受限於過去的框架。實坪制概念筆者認為理念很好，方便計算與比價，歐美與鄰國日本都是用實坪來計價，但我國已經歷經多次修改建物測繪登記規定，時至今日，民眾多已經習慣，再來一次變革，當你說的1坪跟我說的1坪，結果是同單位而不同內涵，講的是兩套標準，如同公尺、臺尺、英呎、碼通通混在一起交易，消費者是否能清楚辨明其中的差異？

而目前只要有登記的建物，任何人都能夠從地政機關申請「建物平面圖」，上面都已清楚地記載建物專有部分與尺寸，而政府若在實價登錄欄位上增加「總價/專有部分」的主建物單價欄位，實不用考慮修改法令，再度造成交易市場的紊亂。