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繼承土地多作「這件事」優惠稅制沒了 還得繳200萬稅金

2024/02/02 11:17文/記者朱語蕎

若是繼承後再繼承，或是繼承後再贈與，就算是2016年前取得，也適用新制房地合一稅。

繼承移轉棟數連年增加，「躺平族」坐等房產令人生羨，但其實後續若沒計算好稅負，未來出售恐負擔高額房地合一稅。

根據規定，2016年以後取得的不動產再出售時，必須適用新制房地合一稅，而取得成本越低、獲利越多，課稅就會越高，但繼承取得的不動產因為是法律事實，如果被繼承人是2016年以前取得，繼承人再出售則可以主張適用舊制課徵房屋交易所得稅，但若是繼承後再繼承，或是繼承後再贈與，就必須適用新制房地合一稅了。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在提到，有個案的土地是父親2016年以前取得，父親往生後由兄弟2人繼承取得，很快的完成了繼承登記，後來兄弟間對於土地的分配不公平，於是談妥後將其中2筆土地互換，因為沒有價金的支付，所以就以贈與的方式完成了土地所有權登記。

日前，哥哥因為資金需要擬將該筆土地出售，才發現大事不妙！因為，第二次兄弟間土地互換所辦理的贈與登記，造成這筆土地要出售時必須適用新制房地合一稅，而且取得成本是當時辦理贈與時的公告現值，如果出售成功，大約要繳納近200萬元的房地合一稅，讓哥哥大驚，不敢出售。

鄭文在說，依照民法第 1151 條：「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。」

也就是說，在分財產時，如果兄弟姐妹沒有共識，或許可先以「公同共有」辦理登記，等確認無誤後再辦理協議分割或是共有型態變更。而不是先草率的任意分配，再事後進行調整，如此一來，未來出售就可節省房地合一的高額稅負。

鄭文在表示，如果真的已經分配完成，彼此間繼承的財產要辦理互換時，以買賣方式將買賣價格接近市價，因為公告現值約只有市價的3分之1，他日再辦理時，差額3分之2會轉換成獲利，如果持有期間未滿2年，將被課徵45%的房地合一稅，這就是近200萬元的來源。

假設，後來的取得是以市價的方式辦理買賣登記，因為獲利是0元，課徵45%的房地合一稅也是0元，他提醒，要取得繼承登記的不動產，一定要謀定而後動，才不會繳納巨額房地合一稅。