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解鎖地主財富密碼 土地10大秘辛報你知
2024-06-22 591編輯部報導
圖/土地因金額大且法規繁雜，不諳規定很容易落入陷阱。
「有土斯有財」深植華人文化，對許多人來說擁有一塊土地，除了象徵著家族財富、退休生活，還存在著自地自建等多種用途，但土地交易因金額過大且牽涉法規繁瑣，長久以來幾乎都由建商或相關業者擔綱交易主力，一般民眾除非透過繼承而來，不然幾乎是難以觸及，因此591就整理出土地常見的基本問題，除了幫助你建立正確知識，將來說不定還有機會可以一圓地主夢。
｜認識買賣篇
想當地主，除了荷包要夠力，還得知道具備一些基本知識，包含哪些土地可以買、哪些不行，以免花了錢當冤大頭還不自知。
Q、哪些土地可以開發?哪些不行
目前台灣土地可分為三大種類，分別為都市土地、非都市土地和國家公園土地，除了國家公園土地不能買賣，另外兩者則有各自遵循的法規及限制。舉例來說，都市土地依使用目的劃分為10種土地類別，其中，「住宅區」、「商業區」及「農業區」是可以買來蓋建築物的。
非都市土地如則可分為11種使用分區及19種使用地，其中如甲建、乙建、丙建、丁建等用地都可以蓋建築物，部份區域行情也相對都計內的建地更為便宜，不過像是生態保護、國土保安或原保地則有一定限制，民眾得特別留意。上述資訊都可以透過內政部或各縣市網站查詢。
※「國土計畫法」預計將於2025年上路，屆時非都土地將迎來重大改變。
Q、土地買賣要找誰?自己買有比較便宜嗎?
大致上可分為委託不動產業者或自行買賣兩種方式，前者是透過仲介或地政士等專業人士處理，對交易流程的掌握度相對熟捻。後者則是可以節省服務費、代書費等相關支出，但則須承擔補件或細節遺漏等風險，兩者各有利弊。
※坊間也有很多沒有專業證照的民眾，由於在地深耕已久消息靈通，往往在土地交易買賣時也會扮演介紹或媒合的角色，也就是俗稱的「土地中人」，此時由於買賣雙方就要特別注意
Q、貸款要找誰，聽說條件如成數、利率條件很差是真的還假的?
公股、民營都可申貸，但要注意因近年央行管制升息等影響，除了貸款成數至多僅4-5成(含1成動工款)，利率可能也會比較高，目前可能超過2.5%以上。且如果民眾是以個人名義(自然人)申貸，銀行對於財力證明及擔保物(土地)等審核恐怕更嚴格，提醒民眾要特別注意。
Q、買賣土地要繳哪些稅?很貴嗎?
買賣雙方各需負擔一定稅額，相較其他稅額如印花稅、代書費相對固定，其中「房地合一稅」、「土地增值稅」甚至是「仲介費」，由於涉及總價、獲利及地價等因素，金額級距相對大且有感。
●賣方
土地增值稅、房地合一稅、地價稅(分算)、仲介費、代書費
●買方
契稅(有地上物)、印花稅、地政買賣登記規費、仲介費、代書費
圖/想開發一塊土地得先了解相關知識。
｜基礎開發篇
好不容易買了土地，如果沒搞懂甚麼建築線、套繪，甚至是建蔽率、容積率等概念，想開發利用可說是寸步難行。
Q、房子能不能蓋：先搞懂建築線、套繪
搞懂建築線，可是蓋房子前的「蹲馬步」，依照《建築法》規定，可以把建築線理解成土地和計畫道路的邊界，而一般來說，土地必須要跟道路有連接才能蓋房子。
再來土地有沒有無套繪證明，則攸關該土地能不能開發，若土地曾被利用或開發(已有地上物)，主管建築機關會在地籍套繪圖上著色管制，若是過程中因分割、合併導致地上物滅失，往往讓人誤會該土地是「清白的」，此時必須向主管機關申請解除套繪，才能自由利用土地。
Q、房子能蓋多大：甚麼是建蔽率、容積率
建蔽率是指「建築投影面積和建築基地面積的比率」，換句話說，就是一塊土地上能有多少面積可以拿來蓋房子。容積率則是指一塊土地能夠蓋幾層樓，可以想像成是立體的概念。而不同縣市所規定的建蔽率及容積率也都有所所不同。
舉例來說，台北市第三種住宅區(住3)建蔽、容積率分別為45%及225%。此時土地面積100坪，那麼最多可以蓋100坪 × 225%=225坪的面積。此時若建蔽率為45%，則一層樓最多只能蓋45坪，那麼這棟建築物最多可以蓋225坪 ÷ 45坪=5層樓左右的建物。
Q、自己蓋還是找人：自地自建、委託代建哪種最划算
自地自建的簡單來說可分為購地費、執照申請與代書費用、建築設計費、營建費用與室內裝修費用，另外還會有過程中產生的一些雜項費用。至於委託代建，則依照建商報價不同而有所差異。但一般來說自地自建較能依照自我需求設計，但缺點則是相對耗費時間及人力。
｜疑難雜症篇
土地交易千百種，如果銀彈不夠想與他人合資購買，甚至用租地蓋房等方式來圓夢，同樣有許多眉角要留意。
Q、財力不夠和別人合資購地買房
律師表示，合資雖能降低購買門檻，但因過程中涉及《民法》、《土地法》等有關合夥、共有人規定，建議民眾最好能在契約中針對出資比例、誰來登記、稅費分攤、管理收益等一一寫清楚並公證，才能最大程度避免彼此發生齟齬，進而影響當初購地美意。
Q、若是買不起可以跟別人租地蓋房嗎?
可以的。不過律師也提醒民眾租地蓋房，應特別注意租金上限、收回條件及優先購買權等條款，務必要訂好契約才能保障自己權益。
Q、袋地、畸零地可以買嗎?
相較一般土地，這類土地雖然行情相對便宜，但因為開發上頗具難度，甚至要搭配收購周邊土地來整合，耗費資源成本高，通常都是由建商或土開業者來進行。以畸零地來說，一般泛指面積狹小或地界曲折的基地，換句話說，一筆土地的面寬或長度不符合法規規定，就有可能被視為畸零地。
但因為近年都市開發飽和，許多畸零地或袋地憑藉得天獨厚的位置，反而成為「關鍵少數」，交易行情更是動輒飆破天際，導致入手門檻也是一天比一天高，因此也不建議一般民眾接觸。
