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公寓入手門檻低到驚人？ 專家揭10大殘酷現實「最慘房被拆、房貸照繳」

2026/04/13 11:35文/記者朱語蕎

公寓價格雖便宜，但隱藏的問題也不少，購屋前要更小心。（資料照）

雖然國內房價居高不下，購屋負擔沉重，但若不追求新建案，具備低單價、低總價、低首付的「三低」老公寓，是首購族快速成家的捷徑。

 

據內政部統計資料顯示，2025年Q2全國公寓成交平均總價為1020.3萬元；六都之中，僅台北市與新北市平均總價達千萬元以上，其餘四都皆在8百萬元以內，其中台中市平均總價為702萬元、桃園市約611萬元，而台南、高雄更分別僅約566萬、473萬元，購屋門檻相對低很多。

馨傳不動產智庫何世昌表示，以首購族準備2成自備款計算，則在台南買公寓自備款只要113萬，在高雄買公寓自備款竟不到百萬、僅需95萬元，即可一圓成家夢。雙北市公寓平均總價雖達千萬元以上，但台北市買公寓首購自備款約需352萬、新北市約214萬，一般雙薪家庭大多有能力負擔，是一場相對容易入手的買房入場券。

不過，雖然公寓「便宜治百病」，且實際坪數較多、使用空間大，何世昌提醒，購屋族入手公寓

前應注意這10件事：

1.公寓一、二樓單價較貴，頂樓加蓋則有遭檢舉拆除風險。

2.老違建「不合法」，勿輕信老違建可就地合法的說法。老違建只是「緩拆」，若遭連續檢舉仍會被拆。購買前可以請仲介協助查閱該物件此前是否曾遭檢舉、或被列入拆除名單內，並加入契約之中，避免日後爭議。

3.若家中有嬰兒及老人，出入容易造成不便；除了要顧及老人膝蓋

外，抱小孩、扛嬰兒車上下樓也是很辛苦的。另外，部份外送員並不願送餐上樓，常叫外送的公寓住戶要有心理準備。

4.儘量選有區權會，或者代收垃圾服務的社區，這類公寓管理品質通常相對較好。

5.梯間若有漏水、反潮、壁癌、黴味等問題，往往透露出住戶較不在意社區環境，建議選房時可以避開。

6.除非不做裝潢、或只做簡單系統櫃，否則買公寓要重拉管線、作裝潢費用不菲，倘若找設計師作完整裝潢，保守建議每坪費用至少抓在10～12萬元不等。

7.老公寓最常見的糾紛第一是漏水，第二是氯離子濃度偏高，購買前不可不慎。

8.公寓屋況、區段條件，以及個人徵信分數都會影響到銀行核貸成數。倘若物件條件不佳，建議自備款比例可提高至30%。

9.買、賣方簽署「現況交屋」，賣方不見得可以免除瑕疵擔保責任。賣方對於已知瑕疵，以及較難察覺的「隱蔽瑕疵」均有告知之責任。若賣方未主動提供資訊，買方也應在簽約前詳盡詢問。

10.儘量不買同棟中有隔間套、雅房出租的公寓，這類套雅房幾乎都是違建，不僅會增加建築載重、影響建築結構，出入份子比較複雜。花同樣的錢，不必買更差的房子。